論多數共有人得否因出賣而處分不動產於共有人之一

The Majority of the Co-owners Sell Their Whole Real Estate to One of Them

黃健彰(Chien-Chang Huang)

土地法第三十四條之一 ； 多數決 ； 共有不動產 ； 利益衝突 ； 迴避 ； 先買權 ； 維持應有部分之權 ； Article 34-1 of the Land Act ； majority rule ； co-owned real estate ； conflict of interests ； recusal ； right of first refusal ； right of maintaining his share

東吳法律學報

29卷4期（2018 / 04 / 01）

1 - 33

繁體中文

多數共有人可否因出賣而處分不動產於共有人之一？如可，此時如何保護少數共有人？這些是理論與實務上的重要議題，且對共有人的利益以及土地法第三十四條之一規範意旨的達成有重大影響。本文先臚列相關規定與既有的不同觀點，再提出本文分析。本文著重於不動產的有效利用與相關當事人的利益衡量，就學說、實務見解及內政部研商的土地法部分修正草案予以回應，並提出建議。本文以為，多數共有人得因出賣而處分不動產於共有人中之一。共有人為受讓人時，其人數及應有部分仍計入同意處分之共有人數及應有部分，而未同意處分的共有人此時並無先買權，但得主張對共有不動產所有權之比率不變。

May the majority of the co-owners sell their whole real estate to one of them? If the majority sells their whole real estate to one of the co-owners, how to protect the minority? They are important issues in theory and practice. The issues have great influence on the interests of the co-owners and the achievement of the purpose of Article 34-1 of the Land Act. This study lists the concerned provisions and the existing different viewpoints and then analyzes the issues. Effective utilization of the real estate and the interests of the concerned parties are emphasized. This study discusses the doctrine, practice, and the draft amendment on partial articles of the Land Act discussed in the Ministry of the Interior and makes some propositions in explanation and legislation. This study holds that the majority of the co-owners may sell their whole real estate to one of them. If the majority sells their whole real estate to one of the co-owners, the number and the share of the transferee shall be counted in the numbers and shares of the co-owners who agree to sell. The co-owner who does not agree to sell cannot claim the right of first refusal, but he may claim to maintain his share.

1. 吳從周(2014)。2013 年民事法發展回顧。台大法學論叢，43(特刊)，1127-1186。
   連結：
2. 黃佩玲、林易儒(2014)。共有不動產處分時，共有人為受讓人適法性之探討─兼論最高法院相關判決之爭議。法令月刊，65(8)，85-96。
   連結：
3. 黃健彰(2016)。土地法第三十四條之一他共有人優先購買權之競合─兼評內政部土地法修正草案相關規定。東吳法律學報，28(2)，55-85。
   連結：
4. 黃健彰(2016)。共有不動產之出賣與他共有人之先買權。輔仁法學，52，57-99。
   連結：
5. 黃健彰(2015)。行使具物權效力不動產優先購買權之法律效果。輔仁法學，50，41-90。
   連結：
6. Eclavea, Romualdo P.(2017).Trusts, American Jurisprudence.
7. Heller, Michael A.(1998).The Tragedy of the Anticommons: Property in the Transition from Marx to Markets.Harvard Law Review,111,621-688.
8. Singer, Norman J.,Singer, Shambie(2017).Sutherland Statutes and Statutory Construction.
9. The Federal Council, Swiss Civil Code, The Federal Authorities of the Swiss Confederation, http://www.admin.ch/ch/e/rs/210/a681a.html (last visited December 9, 2017).
10. 三宅弘人、慶田康男、吉野衛、大橋寛明、香川保一監修(1990)。注釈民事執行法。金融財政事情研究?。
11. 山本和彦、小林昭彦、浜秀樹、白石哲(2014)。新基本法コンメンタール民事執行法。日本評論社。
12. 內政部(2017)。內政部，土地法部分條文修正草案對照表，內政部，2017 年3 月20 日。
13. 內政部(2015)。內政部，續商土地法部分條文修正草案會議紀錄，內政部，2015 年3 月27 日。
14. 公司法全盤修正修法委員會，修法建議，http://www.scocar.org.tw，最後瀏覽日：2017/7/2。
15. 王千維，分別共有下之債之關係與組織體關係，科技部補助專題研究計畫成果報告期末報告，https://nccur.lib.nccu.edu.tw/bitstream/140.119/85651/1， 最後瀏覽日：2017/12/9。
16. 王澤鑑(2016)。民法物權。自版。
17. 王澤鑑(2016)。民法總則。自版。
18. 石田穣(2008)。物権法。信山社。
19. 朱柏松(2010)。共有基地租賃之效力與優先承買權之關係。民事法問題研究─物權法論
20. 舟橋諄一編、徳本鎮編(2009)。新版注釈民法。有斐閣。
21. 吳光明(2008)。民法總則。三民。
22. 吳珮君(1985)。法律名詞解釋─混同。萬國法律，22，27。
23. 吳從周(2015)。民事訴訟法第56 條之1 強制固有必要共同訴訟與民法第828 條修正前後之互動—實體法與程序法對應適用之研究（一）。民法與民事訴訟法之對應適用
24. 吳從周(2013)。台灣民法解釋學之發展現況─著重在本土判決實踐的印證。法源理論與訴訟經濟
25. 於保不二雄編、奥田昌道編(2015)。新版注釈民法。有斐閣。
26. 林克敬(2009)。民法上權利之行使。三民。
27. 林旺根(2012)。土地法第三十四條之一爭議問題及解決。月旦法學雜誌，210，76-106。
28. 邱聰智(2011)。民法總則。三民。
29. 高欽明(2016)。共有土地處分實務與技巧：土地法第三十四條之一。永然。
30. 高橋真(2010)。担保物権法。成文堂。
31. 張永健(2015)。物權法之經濟分析：所有權。元照。
32. 張永健(2013)。共有物分割判決之實證研究。2011 司法制度實證研究
33. 張登科(2015)。強制執行法。自版。
34. 許士宦(2014)。法院強制拍賣債務人以外第三人不動產之效力─以拍定人之地位安定及第三人之所有權保護為中心。執行力擴張與不動產執行
35. 陳立夫(2017)。土地法釋義。元照。
36. 陳立夫(2015)。土地法實務導讀。台灣法學雜誌，264，165-174。
37. 陳立夫(2007)。土地法第三十四條之一若干問題之探討─最高行政法院九十一年判字第二一四號判決評釋。土地法研究
38. 陳忠五(2017)。民事類實務導讀。台灣法學雜誌，317，123-136。
39. 陳明燦(2014)。土地法─理論與實務。自版。
40. 陳明燦(2017)。土地法導論。自版。
41. 最高法院(2011)。最高法院九十九年度日本民刑事法判例制度研討會
42. 曾品傑(2015)。實務法學民商法類。月旦裁判時報，37，109-126。
43. 曾品傑(2015)。實務選編民商事法類。月旦法學教室，151，95-113。
44. 黃茂榮(2011)。法學方法與現代民法。自版。
45. 黃健彰(2015)。債權效力不動產優先購買權之法律效果。世新法學，9(1)，143-190。
46. 黃健彰(2014)。登記機關就優先購買權的審查—土地登記規則第九七條規定的說明與商榷。「2014 年第八屆兩岸四地土地學術研討會」「2014 年第十一屆土地研究學術研討會」土地利用的挑戰與策略論文集，台北:
47. 楊仁壽(2010)。法學方法論。自版。
48. 楊松齡(2017)。實用土地法精義。五南。
49. 楊松齡(2015)。產權與土地開發整合僵局之探討。台灣環境與土地法學雜誌，16，51-65。
50. 溫俊富(2012)。土地法第三十四條之一之省思─以共有不動產之處分為中心。銘傳大學法學論叢，17，63-102。
51. 溫豐文(2017)。租賃權與所有權之混同。民法物權案例研究
52. 溫豐文(2016)。土地法。自版。
53. 溫豐文(2011)。論共有。三民。
54. 溫豐文(2011)。土地法第34 條之1 第1 項的適用問題。現代地政，340，63-66。
55. 詹森林(2012)。台灣民法解釋之學說與實務。民事法理與判決研究
56. 詹森林(2007)。拍賣第三人財產時之物權關係與債權關係─兼論最高法院九十三年台上字第二八七號判決。民事法理與判決研究
57. 詹森林(2013)。最高法院民事判例與民法之解釋適用及發展。民事法之思想啟蒙與立論薪傳—孫森焱前大法官八秩華誕祝賀論文集
58. 劉宗榮、姚志明(2014)。民法（財產法篇：總則、債、物權）。國立空中大學。
59. 劉春堂(2010)。判解民法物權。三民。
60. 鄭冠宇(2017)。民法物權。自版。
61. 鄭冠宇(2017)。民法總則。自版。
62. 謝在全(2014)。民法物權論。自版。
63. 謝在全(1995)。分別共有內部關係之理論與實務。自版。
64. 謝在全(2013)。土地法第三十四條之一之適用問題。共有土地處分專題研究
65. 謝哲勝(2013)。土地法。翰蘆。
66. 謝哲勝(2016)。信託法。元照。
67. 謝哲勝(2016)。民法物權。三民。
68. 謝哲勝編(2015)。共有不動產管理與處分法律與政策。自版。
69. 謝哲勝編(2007)。法律經濟學。五南。
70. 蘇永欽(1999)。跨越自治與管制。五南。
71. 蘇永欽(2002)。走入新世紀的私法自治。元照。
72. 内田貴(2011)。民法。東京大?出版?。