結合模糊語意尺度法與不連續選擇理論建立家戶住宅消費選擇行爲模式之研究

Fuzzy Linguistic Scale Approach and Discrete Choice Theory for Building the Housing Consumption Choice Behavior Model in Household

10.6128/CP.32.1.57

連經宇(Ching-Yu Lien)；陳彥仲(Yen-Jong Chen)

住宅消費 ； 類型選擇 ； 巢式Logit模式 ； 模糊語意尺度法 ； 不連續選擇理論 ； Housing consumption ； Type choice ； the nested Logit model ； Fuzzy Linguistic Scales (FLS) ； Discrete choice theory

都市與計劃

32卷1期（2005 / 04 / 01）

57 - 81

繁體中文

為改善不連續選擇理論中的多項Logit模式之IIA特性問題及便於進行模式間之差異比較，以及為檢驗住宅消費類型選擇與住宅單元選擇（例如有無社區管理）之間是否存在程序性之問題，在實證上本研究採用不連續選擇理論中的巢式Logit模式，假設家戶購屋類型選擇決策是有先後順序的過程。在研究方法與設計上，本研究依據模糊語意尺度法(Fuzzy Linguistic scale, FLS)結合巢式Logit模式建立新的理論模式，先就替選方案的指定、解釋變數的定義與效用函數的指定進行說明。接著分別進行家戶購屋類型巢式二項Logit模式(the Nested Binary Fuzzy Model, NBLM)與「在模糊語意下的巢式二項Logit模式(the Nested Binary Fuzzy Linguistic Logit Model, FNBLM)」之參數校估，最後分別對不同模式之校估結果做比較說明。實證結果發現，FNBLM無論在模式的配適能力、預測成功率與概似比統計量檢定等相關統計指標的意義上，皆較NBLM模式具有較佳的整體解釋變異能力。此外，由於包容值(inclusive value)係數值介於0與l之問，顯示本研究所建立之巢式Logit模式為合理選擇決策結構。本研究實證結果亦顯示，在傳統不連續選擇理論中的Logit模式加入模糊語意後，將可以解決傳統住宅消費選擇個體計量經濟模式中具模糊性與不確定性的解釋變數處理的問題，並可作為協助具質化資料與量化分析方法整合的重要參攷。

To improve the IIA problem of multinomial Logit model in discrete choice theory and compare different models as well as test sequential choice process between housing type and unit choice, this paper first suppose that type choice in household purchase is sequential choice process. This paper tries to build a new model by combining Fuzzy Linguistic Scales (FLS) approach with the nested Logit model. In research design, this paper first explains the definition of alternatives, independent variables and utility function. Then this paper processes the comparison of coefficient estimations for type choice in household purchase of the Nested Binary Logit Model (NBLM) and Fuzzy Linguistic Logit Model (FNBLM). The final result is that the goodness-of-fit, success rate of forecasting and likelihood statistic test of model in FNBLM are all better than those NBLM. In addition, due to the inclusive value between 0 and 1, the FNBLM in this paper is the rational structure of choice decision-making. Another finding of this study is that the new model is proposed to be more capable of dealing with the problem of qualitative variables, which is one of the critical issues in quantitative approaches of the housing consumption choice behavior model in household.

1. 林祖嘉、林素菁(1994)。台灣地區住宅需求價格彈性與所得彈性之估計。住宅學報，2，25-48。
   連結：
2. 陳彥仲(1997)。住宅選擇之程序性決策模式。住宅學報，5，37-49。
   連結：
3. Anas, A.(1982)。Residential Location Markets and Urban Transportation, Economic Theory, Econometric and Policy Analysis with Discrete Choice Model。
4. Bagnoli, C.、Smith, H. C.(1998)。The theory of fuzzy logic and its application to real estate valuation。Journal of Real Estate Research，16(2)，169-199。
5. Bellman, R. E.、Zadah, L. A.(1970)。Decision-making in a fuzzy environment。Management Science，17(4)，141-164。
6. Ben-Akiva, M.、Lerman, S. R.(1985)。Discrete Choice Analysis: Theory and Application to Travel Demand。
7. Chen, S. H.、Hsieh, C. H.(1999)。Graded mean integration representation of generalized Fuzzy number。Journal of Chinese Society for Fuzzy Systems，5(2)，1-7。
8. Chen, S. H.、Hwang, C. L.(1992)。Fuzzy Multiple Attribute Decision Making: Methods and Applications。
9. Cheng, C. H.(1996)。Evaluating naval tactical missile systems by Fuzzy AHP based on the grade value of membership function。European Journal of Operational Research，96(3)，343-350。
10. Clark, W. A.、Onaka, J. C.(1985)。An empirical test of joint model of residential mobility and housing choice。Environment and Planning，17(6)，915-930。
11. Gillingham, R.、Hagemann, R.(1983)。Cross-sectional estimation of a simultaneous model of tenure choice and housing services demand。Journal of Urban Economics，14(1)，16-39。
12. Greene, W. H.(1993)。Econometric Analysis。
13. Henderson, J. V.、Ioannides, Y. M.(1986)。A model of housing tenure choice。American Economic Reviews，73(1)，98-103。
14. Hsu, T. H.(1997)。Transportation project evaluations: a fuzzy measure AHP。Proceedings of the National Science Council (ROC), Part C，7(1)，26-34。
15. Hsu, T. H.、Chu, K. M.、Chan, H. C.、Yang, J. S.(1999)。A study on fuzzy linguistic scale。IFSA '99: Proceedings of 8th International Fuzzy Systems Association World Congress，2，894-898。
16. Ishikawa, A.,Amagasa, M.,Shiga, T.,Tomizawa, G.,Tatsuta, R.,Mieno, H.(1993).The max-min Delphi method and Fuzzy Delphi method via Fuzzy integration.Fuzzy Sets and Systems,55(2),241-253.
17. Iwarere L. J.,Williams, J. E.(1991).A micro-market analysis of tenure choice in the Logit model.The Journal of Real Estate Research,327-339.
18. Kain, J. F.,Quigley, J. M.(1976).Housing Market and Racial Discrimination: A Microeconomic Analysis.
19. Lau, K. N.,Post, G. V.(1993).Evaluating consumer preferences for existing multiattribute products: a non-metric approach.Decision Science,24(2),200-208.
20. Lerman, S.(1977).Location, housing, automobile ownership, and mode to work: a joint choice model.Transportation Research Record,610(1),6-11.
21. Lien, C. Y.,Chen, Y. J.(2002).A housing location choice model combined with a Fuzzy Linguistic scale.International Journal of Fuzzy Systems,4(1),648-654.
22. Mayo, S. K.(1981).Theory and estimation in housing demand.Journal of Urban Economics,10(1),95-116.
23. McFadden, D.(1973).Conditional Logit analysis and qualitative choice behavior.Frontiers in Economics.
24. McFadden, D.(1978).Modeling the choice of residential location.Transportation Research Record,673(1),72-77.
25. McFadden, D.,Manski, C. F.(1981).Econometric models of probability choice and structural analysis of discrete data with choice.Economic Applications.
26. Muth, R.(1960).The Demand for Durable Goods.Chicago:University of Chicago Press.
27. Quigley, J. M.(1976).Housing demand in the short run: an analysis of polytomous choice.Economic Research,3(1),76-102.
28. Quigley, J. M.(1985).Consumer choice of dwelling, neighborhood and public services.Regional Science and Urban Economics,15(1),41-63.
29. Reid, M. G.(1962).Housing and Income.
30. Saaty, T. L.(1980).The Analytic Hierarchy Process.New York:McGraw-Hill.
31. Timmermans and Noortwijk(1995).Context dependencies in housing choice behavior.Environment and Planning,27(2),181-192.
32. Tu, Y.(1994).The First Annual Conference Paper of Asian Real Estate Society.
33. Xu, R.,Zhai, X.(1992).Extensions of the analytic hierarchy process in fuzzy environment.Fuzzy Sets and Systems,52(2),251-257.
34. Zadeh, L. A.(1994).The concept of a linguisticvariable and its applications to approximate reasoning.Fuzzy Sets and Systems,68(1),1-11.
35. Zadeh, L. A.(1965).Fuzzy set.Information and Control,8,338-353.
36. Zadeh, L. A.(1993).Outline of a new approach to the analysis of complex systems and decision processes.IEEE Transactions on Systems, Man, Cybernetics,23(1),28-44.
37. Zimmerman, H. J.(1987).Fuzzy Sets, Decision Making, and Expert Systems.
38. 朱芳妮、張金鶚(2004)。貸款購屋者與潛在購屋者決策行為之研究。2005年中華民國住宅學會第十四屆年會學術研討會論文光碟版。
39. 吳水威(1998)。市中心商業區行人對佈道類型選擇模式之研究。國科會區域研究學門專題計劃成果發表會論文集，台北:
40. 吳森田(1981)。居住需求的所得彈性：台北市的實證結果。經濟研究，23，11-16。
41. 吳萬益、林清河(2002)。行銷研究。台北:華泰文化事業公司。
42. 阮亨中、吳柏林(2000)。模糊數學與統計應用。台北:俊傑書局。
43. 周美伶、張金鶚(2002)。購屋搜尋行為影響因素之研究。2002年中華民國住宅學會第十一屆年會論文集，台北:
44. 林祖嘉(1990)。反向巢型多項式Logit模型下的住宅需求與租買選擇。經濟論文，18(1)，137-158。
45. 林祖嘉、陳建良(2003)。租買選擇、貸款選擇與世代組成：巢式Logit模型之應用。2004年中華民國住宅學會第十三屆年會學術研討會論文集，台北:
46. 林國民(1996)。國立成功大學都市計劃研究所。
47. 段良雄(1984)。巢式多項羅機(NMNL)運具選擇模式。運輸計劃季刊，13(3)，285-308。
48. 洪鴻智(1997)。國立台灣大學建築與城鄉研究所。
49. 徐村和、李達章(1997)。模糊產品投資組合模式。管理學報，14(2)，263-286。
50. 張金鶚、林秋瑾、劉怡吟(1996)。台北市家戶住宅選擇變遷之研究。1996年中華民國住宅學會第五屆年會論文集。
51. 連經宇(2003)。國立成功大學都市計劃研究所。
52. 郭婉容(1992)。個體經濟學。台北:三民書局。
53. 陳彥仲(1996)。住宅特徵屬性隱含市場之推估方法比較及實證探討住宅特徵屬性隱含市場之推估方法比較及實證探討,行政院國科會專題研究計劃。
54. 陳彥仲(1999)。結合不連續選擇理論與模糊集合論對住宅消費決策行爲之研究。
55. 曾國雄、邱怡璋、陳君杰(1997)。模糊敘述性偏好整合模式之研究。模糊系統學刊，3(2)，39-51。
56. 曾國雄、歐嘉瑞、陳郁文(1993)。稅負規費徵收對台灣地區小汽車銷售量之影響－模糊迴歸與傳統迴歸於公共政策探討之應用。中國行政評論，2(3)，91-126。
57. 曾喜鵬、薛立敏(2001)。台北市都會區內部遷移區位與住宅權屬選擇關係之研究。2001年中華民國住宅學會第十屆年會論文集，台北:
58. 劉惠雯(1985)。國立中興大學都市計劃研究所。
59. 蔡宜哲(1996)。國立成功大學都市計劃研究所。

1. 陳淑美、張金鶚、朱芳妮(2008)。已購屋者及購屋搜尋者之購屋需求決策比較分析—兼論顯示性偏好及敘述性偏好之差異。都市與計劃，35(4)，339-359。
2. 吳綱立(2007)。永續社區理念之社區營造評估體系建構之研究：以台南縣市社區營造為例。住宅學報，16(1)，21-55。
3. 吳明哲(2010)。我國不動產證券化市場未來發展優先順序評估決策研究—Fuzzy AHP之應用。應用經濟論叢，87，87-121。
4. 吳明哲(2023)。辨識我國逆向抵押貸款市場發展策略之優先順序－Fuzzy AHP之應用。住宅學報，32(1)，1-32。