已購屋者及購屋搜尋者之購屋需求決策比較分析－兼論顯示性偏好及敘述性偏好之差異

Comparative Analysis of the Housing Purchase Decision-Making Processes of Home- Buyers and Potential Home-Buyers: The Difference between Revealed Preference and Stated Preference

10.6128/CP.35.4.339

朱芳妮(Fang-Ni Chu)；張金鶚(Chin-Oh Chang)；陳淑美(Shu-Mei Chen)

購屋決策模式 ； 巢式羅吉特模式 ； 顯示性偏好 ； 敘述性偏好 ； Housing purchase decision-making model ； Nested logit model ； Revealed reference ； Stated preference

都市與計劃

35卷4期（2008 / 12 / 01）

339 - 359

繁體中文

有鑑於過去因供過於求的房地產市場失衡狀態所帶來的長期不景氣，家戶的購屋決策行爲是市場需求面分析的重要課題之一。本研究之主要目的係比較已購屋者與購屋搜尋者在購屋決策與意向上的異同。實證結果顯示，台北縣市已購屋者與購屋搜尋者雖然有相同的決策模式，但購屋影響因素與決策過程不盡相同。因此不論是使用已購屋者或購屋搜尋者的資料來推估及預測市場需求，在前者資料僅能反映過去的市場需求以及後者資料沒有進行內、外在影響因素的調整與修正等情況下，均將產生預測上的偏誤。由此可知，未來若可透過兩種資料偏好的結合以及對於外在環境因素的情境模擬預測，應可建立較客觀的購屋需求預測模型，以提供有益資訊給房地產業者及購屋者參考。

As housing oversupply can cause a slump in real estate markets, housing purchase behavior is a main topic in housing demand research. This study uses data for home- buyers and potential homebuyers in the same period to analyze housing purchase decision-making models, and compare similarities and dissimilarities between them. Empirical results demonstrate that although decision-making patterns of these two groups are the same, the impacts of explanatory factors differ, and do their decision-making processes. Regardless of which data set is used to forecast housing purchase behavior and market demand, the prediction will be biased because data for home- buyers only covers the past market demand and the data for potential home-buyers merely covers behavior patterns without adjustments or amendments for the influence of internal and external factors. Consequently, by combining the housing purchase preferences of these two groups and considering the influence of external factors for scenario simulations and forecasting analyses, an objective housing purchase forecasting model can be constructed. This model will be a reference for real estate developers, home- buyers and potential home- buyers.

1. 周美伶(2005)。先前租買經驗對自住者購屋搜尋行爲之影響－存活分析之應用。住宅學報，11(2)，159-178。
   連結：
2. 周美伶、張金鶚(2005)。購屋搜尋期間影響因素之研究。管理評論，24(1)，133-150。
   連結：
3. 林元興、陳錦賜(2000)。影響家庭住宅費用各種因素之探討。住宅學報，9(1)，33-48。
   連結：
4. 金家禾(1999)。邁向世界都市之台北都會區產業結構與空間分佈變遷。都市與計劃，26(2)，95-112。
   連結：
5. 連經宇(2002)。家戶購屋決策影響因素之初探研究－結合模糊語意的因素分析法之實證比較。台灣土地研究，4，29-51。
   連結：
6. 連經宇、陳彥仲(1999)。模糊語意變數法應用於住宅消費決策行爲之初探研究。住宅學報，8，69-90。
   連結：
7. 連經宇、陳彥仲(2005)。結合模糊語意尺度法與不連續選擇理論建立家戶住宅消費選擇行爲模式之研究。都市與計劃，32(1)，57-81。
   連結：
8. 陳彥仲(1997)。住宅選擇之程序性決策模式。住宅學報，5，37-49。
   連結：
9. 陳彥仲、吳京玲(1998)。家戶住宅區位選擇與地方財政分配之實證研究。都市與計劃，25(2)，223-238。
   連結：
10. 陳彥仲、陳佳欣、吳俊賢(2004)。家戶之住宅選擇模型與住宅之家戶競爭模型實證比較分析。住宅學報，13(1)，1-13。
    連結：
11. 陳淑美、張金鶚(1998)。戶長及其配偶對住宅區爲選擇之影響力分析。住宅學報，7，59-81。
    連結：
12. 陳淑美、張金鶚(2002)。家戶遷移決策與路徑選擇之研究－台北縣市的實證研究。住宅學報，11(1)，1-22。
    連結：
13. 薛立敏、曾喜鵬、陳雅君(2002)。區域人口遷入台北都會區地點選擇之實證研究。住宅學報，11(2)，159-178。
    連結：
14. 謝文盛、林素菁(2000)。租稅效果對住宅租買選擇影響之分析。住宅學報，9(1)，1-17。
    連結：
15. 謝文盛、林素菁(2000)。租稅效果對住宅租買選擇影響之分析。住宅學報，9(1)，1-17。
    連結：
16. Ashok, K.,Dillion, W. R.,Yuan, S.(2002).Extending discrete choice models to incorporate attitudinal and other latent variables.Journal of Marketing Research,39(1),31-46.
17. Berger, M. C.,Blomquist, G. C.(1992).Mobility and destination in migration decision: The roles of earnings, quality of life and housing prices.Journal of Housing Economics,21(1),37-59.
18. Dosman, D.,Adamowicz, W.(2006).Combining stated and revealed preference data to construct an empirical examination of intrahousehold bargaining.Review of Economics of the Household,4(1),15-34.
19. Earnhart, D.(2002).Combining revealed and stated data to examine housing decisions using discrete choice analysis.Journal of Urban Economics,51(1),143-169.
20. Engelhardt, G. V.(1994).House prices and the decision to save for down payments.Journal of Urban Economics,36(2),209-237.
21. Goodman, A. C.(1995).A dynamic equilibrium model of housing demand and mobility with transaction cost.Journal of Housing Economics,4(4),307-327.
22. Goodman, A. C.,Wassmer, R. W.(1992).Optimal mortgage design when transaction costs constrain mobility.Journal of Housing Economics,2(1),17-36.
23. Greene, W. H.(2002).LIMDEP Version 8.0 Econometric Modeling Guide, 2.New York:Econometric Software Inc.
24. Greene, W. H.(2002).LIMDEP Version 8.0 Reference Guide.New York:Econometric Software Inc.
25. Greene, W. H.(2002).NLOGIT Version 3.0 Reference Guide.New York:Econometric Software Inc.
26. Haurin, D. R.(1991).Income variability, homeownership, and housing demand.Journal of Housing Economics,1,60-74.
27. Hausman, J.,McFadden, D.(1984).A specification test for the multinomial logit model.Ecomometrica,52(5),1219-1240.
28. Hempel, D. J.,Jain, S. C.(1978).Home buyer behavior: An empirical study in cross-cultural buyer behavior.Real Estate Economics,6(1),1-21.
29. Hoang, H. P.,Wakely, P.(2000).Status, quality and the other trade-off: Towards a new theory or urban residential location.Urban Studies,37(1),7-35.
30. Kmenta, J.(1986).Elements of Econometrics.New York:Macmillan .
31. Koppelman, F. S.,Wen, C. H.(1998).Alternative nested logit models: Structure, properties and estimation.Transportation Research Part B: Methodological,32(5),289-298.
32. Lancaster, K. J.(1966).A New Approach to Consumer Theory.Journal of Political Economy,74,132-156.
33. Lerman, S. R.(1977).Location, housing, automobile ownership and mode to work: A joint choice model.Transportation Research Record,610,6-11.
34. Li, M. M.(1977).A logit model of homeownership.Econometrica,45(5),1081-1091.
35. McCarthy, K.(1982).An Analytical Model of the Housing Search and Mobility.London:Croom Helm, Ltd..
36. McFadden D.,Zarembka, P. (ed.)(1973).Frontiers in Econometrics.New York:Academic Press.
37. McFadden, D.,Karlvist, A.,Ludvist, L.,Snickars, F.,Weibull, J. (ed.)(1978).Spatial Iinteraction Theory and Planning Models.North-Holland, Amsterdam.
38. Potepan, M. J.(1994).Intermetropolitan migration and housing prices: Simultaneously determined.Journal of Housing Economics,3(2),77-91.
39. Quigley, J. M.(1985).Consumer choice of dwelling, neighborhood and public service.Regional Science and Urban Economics,15,41-63.
40. Verhoef, P. C.,Franses, P. H.(2003).Combining revealed and stated preferences to forecast customer behaviour: Three case studies.International Journal of Market Research,45,467-478.
41. Wen, C. H.,Koppelman, F. S.(2001).The generalized nested logit model.Transportation Research Part B: Methodological,35(7),627-641.
42. Zimmermann, L. K.,Geistfeld, L. V.(1984).Economic factors which influence consumer search for price information.The Journal of Consumer Affairs,18(1),119-130.
43. 王濟川、郭志剛(2003)。Logistic迴歸模型－方法及應用。台北:五南圖書出版股份有限公司。
44. 林祖嘉(1990)。反向巢型多項式Logit模型下的住屋需求與租買選擇。經濟論文，18(1)，137-158。
45. 段良雄、張淳智(1992)。建立個體住宅區位選擇模式之研究。運輸計劃季刊，21(4)，401-422。
46. 張金鶚(2003)。房地產投資與市場分析：理論與實務。台北:華泰文化事業股份有限公司。
47. 楊龍士、江宛瑛(1993)。影響居住區位選擇指標之建立。規劃學報，20，71-86。
48. 劉小蘭、劉念華(1995)。台北都會區遷入人口特性之探討。國立政治大學學報－社會科學類，70，197-223。

1. 賴宗裕,李鴻英(2017)。人口結構變遷對房地產市場之影響。土地問題研究季刊，16(3)，69-82。