以同一條件行使優先購買權－最高法院103年度台上字第1481號民事判決評析

10.6509/TLM.2015.6604.01

謝哲勝

優先購買權 ； 基地承租人的優先購買權 ； 同一條件 ； 《土地法》第104條 ； 民法第426條之2

法令月刊

66卷4期（2015 / 04 / 01）

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《土地法》第104條規定基地承租人行使先買權的「同樣條件」的意義及範圍，早期學者認為指買賣關係的權利義務應與義務人及第三人所訂買賣契約一致。近期學者則認為標的和價金以外的買賣契約其他條件，法院依其事件的性質定之即可。在基地所有人出售土地範圍大於優先購買權人承租基地範圍時，學者認為應區別「買賣契約數宗標的可分或不可分」的情形分別加以認定，前者應限於優先購買權法條所明定的標的，後者應包括全部標的或包含法定優先購買權標的的數宗不可分的標的。最高法院早期判決多數認為所謂「依同樣條件優先購買」，乃指在買賣條件均相同，然而實務上於具體個案並未採如此嚴格的條件限制，而且依實務近年多數見解認為在先承買權人僅有使用部分土地的權利，於基地所有人出賣整筆土地時，以該土地可否分割加以區分，來決定先買權標的是否應限於法定的標的範圍。擴張先買權的標的是為了出賣人（義務人）的利益，如出賣人不爭執或主張分開賣，則先買權標的應限於法定的標的範圍。最高法院103年度台上字第1481號民事判決是由基地所有人提起上訴，表示所有人不願出賣全部土地給基地承租人，最高法院對於原審「丁不願購買剩餘部分土地時，受有無法以相同單價出售，須賤價出售他人之損害」的事實認定有意見，本件判決的出現，將使實務上對於基地承租人行使先買權的「同一條件」在事實認定上更加細緻，對於先買權研究的深化與規範的周全，有重要貢獻。

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   連結：
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