大陸土地使用權與臺灣地上權法制之比較研究

A Comparative Study between the Authorization of Land Use in Mainland China and the Legal Framework of Real Estate in Taiwan

10.6509/TLM.2017.6808.06

林清汶(Ching-Wen Lin)

土地使用權 ； 地上權 ； 優先購買權 ； 兩岸法制 ； 大陸物權 ； 時效取得 ； Land Use Right ； Superficies ； Priority Purchasing Rights ； Cross-Strait Legal Systems ； Right in Rem China ； Adverse Possession

法令月刊

68卷8期（2017 / 08 / 01）

124 - 147

繁體中文

土地係影響不動產市場重要因素，對於兩岸土地權利法制與效益深入探討。大陸土地所有權屬於公有制為國家或集體所有，私人依法僅得取得土地使用權；臺灣一般人依法均得以取得土地所有權，地上權為所有權所屬之定限物權。臺灣地上權與大陸使用權近似，同屬於在他人土地上利用之用益物權；大陸土地使用權得以轉讓、出租、抵押等，臺灣地上權亦得以轉讓、抵押，並無禁止轉租，但仍有相異之處。本文係以兩岸土地法制權屬、時效取得、以及權利變動衍生之優先購買權等課題作探討，從兩岸各種法制層面歸納、分析，據以比較並作效益研究。

This article explores the land rights system across the strait and the efficiency there of, as land is a critical influence in the property market. Land ownership in China is public, either owned by the government or groups, where individuals are only afforded land use rights. In Taiwan, individuals can obtain land title in accordance with the law, where superficies are part of the rights in rem with respect to land ownership. Superficies in Taiwan are similar to land use rights in China, both are usufruct on land not owned by the user. Land use right in China allows transfers, leases, and mortgages; in Taiwan, transfers, mortgages are permitted as well as subleasing, and there are still differences between the two systems. By investigating issues including the rights of ownership, adverse possession, and priority purchasing right derived from change of right in the land laws on both side of the strait, comparative analyses of the two systems on various levels were made in order to determine their efficiency and benefits.

1. 林清汶(2015)。從房地合一課稅實施後探討不動產市場若干金融與法制因應措施。土地問題研究季刊，14(3)，117-129。
   連結：
2. 施昱年、張梅英(2007)。兩岸取得市地使用權方式與都市成長間關係之研究。土地問題研究季刊，6(2)，103-129。
   連結：
3. 曾育裕(1998)。中國大陸國有城鎮土地使用權出讓之法律分析。輔仁法學，17，281-326。
   連結：
4. 劉小蘭(2004)。論中華人民共和國城市土地使用權之商品化過程（1979 ~ 1990）。思與言，42(4)，201-229。
   連結：
5. 賴樹奎(2003)。中國大陸城市國有土地使用權之探索。土地問題研究季刊，2(3)，46-54。
   連結：
6. 蘇昱彰(2003)。大陸國有土地使用制度的改革探討暨省思。土地問題研究季刊，2(3)，55-62。
   連結：
7. 財團法人海峽交流基金會（2004），《有幾種途徑可合法取得大陸土地使用權？》，http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,655,7,&job_id=53268&article_category_id=505&article_id=25053（ 最後瀏覽日：2016/9/25）。
8. 維基百科（2016），《釘子戶》，https://zh.wikipedia.org/wiki/%E9%92%89%E5%AD%90%E6%88%B7（最後瀏覽日：2016/10/15）。
9. 住展房屋網（n.d.），《地上權的風險和機會》，http://news.pchome.com.tw/magazine/print/li/myhouse/9762/137036160005533055005.htm（最後瀏覽日：2016/10/1）。
10. 鍾真（2014），《中國大陸土地制度現況與改革方向》，http://ap.fftc.agnet.org/files/ap_policy/185/185_chinese.pdf（最後瀏覽日：2016/9/20）。
11. 李志殷（2010），《臺灣光復初期土地權利憑證繳驗工作之研究》，http://biblioteca.universia.net/html_bura/ficha/params/title/%E5%8F%B0%E7%81%A3%E5%85%89%E5%BE%A9%E5%88%9D%E6%9C%9F%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E6%AC%8A%E5%88%A9%E6%86%91%E8%AD%89%E7%B9%B3%E9%A9%97%E5%B7%A5%E4%BD%9C%E4%B9%8B%E7%A0%94%E7%A9%B6/id/49831656.html（ 最後瀏覽日：2016/10/30）。
12. 王利明(2003)。物權法論。北京:中國政法大學出版社。
13. 王澤鑑(2009)。民法物權。臺北:自版。
14. 王澤鑑(1994)。民法學說與判例研究。臺北:自版。
15. 朱柏松(2010)。民事法問題研究─物權法論。臺北:元照。
16. 江平(2009)。民法學。北京:中國政法大學出版社。
17. 宋宗宇、侯茜、向藝(2004)。論共有人的優先購買權。重慶大學學報（社會科學版），10(1)，100-105。
18. 李鴻毅(2011)。土地法論。臺北:自版。
19. 林清汶(2016)。評行政機關頒布時效取得地上權登記法規之爭議。軍法專刊，62(2)，70-88。
20. 唐德華(1999)。合同法理解適用。北京:人民法院出版社。
21. 孫明德(2007)。物權法與中國私有土地使用權之保障。臺灣經濟研究月刊，30(11)，75-78。
22. 孫林(2013)。物權必備法律全書。北京:法律出版社。
23. 郜鳳濤(1990)。國有土地使用權有償出讓概論。北京:中國國際廣播出版社。
24. 梁慧星(1998)。中國物權法研究。北京:法律出版社。
25. 許光泰(1998)。大陸土地使用權抵押制度之研究。中國大陸研究，41(10)，5-23。
26. 陳櫻琴、席志國、方立維(2008)。中國大陸新物權法解析。臺北:五南。
27. 曾大鵬(2008)。論民法上土地與建築物的關係─以一元推定主義為中心的理論探索。南京大學法律評論，2008(1)，80-97。
28. 曾育裕(1999)。中國大陸憲法有關公有土地使用權法制改革之探討。東吳法律學報，11(2)，259-299。
29. 黃建彰(2012)。房屋承租人優先購買權的承認與建購。政大法學評論，128，79-142。
30. 趙紅梅(1995)。房地產法論。北京:中國政法大學出版社。
31. 蔡惠琇(2005)。中國大陸土地使用權取得方式之分析。鋼鐵資訊，181，29-33。
32. 謝哲勝(2013)。符合時效取得要件時占有人取得的權利。台灣法學雜誌，218，127-131。