特徵方程式大量估價法在台灣不動產市場之應用

An Application of Mass Appraisal and the Hedonic Equation in the Real Estate Market in Taiwan

10.6375/JHS.200712.0001

林祖嘉(Chu-Chia Lin)；馬毓駿(Yu-Chiung Ma)

大量估價 ； 特徵方程式 ； 不動產估價 ； mass appraisal ； hedonic equation ； real estate pricing

住宅學報

16卷2期（2007 / 12 / 01）

1 - 22

繁體中文

如何精確估計不動產價格一直是房地產研究領域的一個熱門話題，而且不動產的放款更是銀行重要的業務範圍，精確估計不動產價值是維護授信品質的重要條件之一。同時，在巴賽爾協定的規範下，銀行業必須對擔保品定期檢視其市值以確保授信的品質，但由於一般銀行業者累積不動產擔保品的數量龐大，定期檢視與重估價值的變動，是一件非常花費人力與物力的工作。因此，大量估價法的需求就因應而生，因爲一個良好的大量估價模型可以以低成本且有效率的方式來解決上述問題。 在房地產實證研究的領域中，特徵方程式(hedonic equation)一直是受到研究者廣泛使用的估計工具，然大多針對某一現象或研究目的進行模型設計，較少在具有大量樣本下進行推估。本文將採用大量估價法(mass appraisal)與特徵方程式，針對估計建物價格的目的，說明如何建立變數的過程與限制，同時結合總體時間變化的影響，有效率且低成本的推估建物價格，並探討如何以不同指標檢驗預測能力的標準，提供進一步增加預測精準度的可行方案。

Estimating a housing price precisely is always an important issue both in real estate research and in practice by financial institutions. According to the Basel Accord, financial institutions have to review and to reassess their mortgage assets for a certain period of time to maintain asset quality and control risk. However, since it is costly to reassess a real estate property in the traditional way, it will be very troublesome and costly to reassess thousands of real estate mortgages for each institution from time to time. Therefore, constructing a mass appraisal model to reassess a large quantity of real estate mortgages has become a necessity for most financial institutions. In this paper we first build a mass appraisal model using the hedonic equation model, including housing characteristics, neighborhood attributes, and macroeconomic variables, and then apply a dataset with more than 50,000 real estate mortgages to construct a housing price equation. According to several statistics, including R-squared, the mean absolute percentage error (MAPE), and the hit rate, we find that the estimation results of our pricing model are quite satisfactory. This implies that mass appraisal could be a good model to apply in Taiwan.

1. 吳森田(1994)。所得、貨幣與房價－近二十年台北地區之觀察。住宅學報，2，49-65。
   連結：
2. 林祖嘉、林素菁(1993)。台灣地區環境品質與公共設施對房價與房租影響之分析。住宅學報，1，21-45。
   連結：
3. 洪得洋、林祖嘉(1999)。台北市捷運系統與道路寬度對房屋價格影響之研究。住宅學報，8，47-67。
   連結：
4. 廖咸興、張芳玲(1997)。不動產評價模式特徵價格法與逼近調整法之比較。住宅學報，5，17-35。
   連結：
5. Belsley, D. A.,E. Kuh,R. E. Welsch(1980).Regression Diagnostics.New York:John Wiley & Sons.
6. Fotheringham, A. S.,C. Brunsdon,M. E. Charlton(1998).Geographically Weighted Regression: A Natural Evolution of the Expansion Method for Spatial Data Analysis.Environment and Planning A.,30(11),1905-1927.
7. Francke, M. K.,G. A. Vos(2004).The Hierarchical Trend Model for Property Valuation and Local Price Indices.Journal of Real Estate and Economics,28(2),179-208.
8. Geho, M. L.(2003).Computer Assisted Mass Valuation and Cost Management (TS21).Paris:FIG Working Week.
9. Goodman, A. C.(1978).Hedonic Prices, Price Indices and Housing Markets.Journal of Urban Economics,471-484.
10. Goodman, A. C.,M. Kawai(1982).Permanent Income, Hedonic Prices, and Housing Demand: New Evidence.Journal of Urban Economics,12,214-237.
11. Ibrahim, M. F.,F. J. Cheng,K. H. Eng(2005).Automated Valuation Model: An Application to the Public Housing Resale Market in Singapore.Emerald Group Publishing Limited,23(5),357-373.
12. International Association of Assessing Officers(2003).Standard on Automated Valuation Models (AVM).USA:International Association of Assessing Officers.
13. James, H.(1997).The Application of Artificial Intelligence to Mass Appraisal Systems.Computer Assisted Mass Appraisal.
14. Leung, Y.,C. L. Mei,W. X. Zhang(2000).Testing for Spatial Autocorrelation among the Residuals of the Geographically Weighted Regression.Environment and Planning A.,32,871-890.
15. Leung, Y.,C. L. Mei,W. X. Zhang(2000).Statistical Tests for Spatial Nonstationarity Based on the Geographically Weighted Regression Model.Environment and Planning A.,32,9-32.
16. Lockword, L. J.,R. C. Rutherford(1996).Determinants of Industrial Property Value.Real Estate Economics,24(2),257-272.
17. Matysiak, G.,P. Wang(1995).Commercial Property Market Prices and Valuations : Analysing the Correspondence.Journal of Property Research,12,181-202.
18. McCluskey, W. J.,R. A. Borst(1997).An Evaluation of MRA, Comparable Sales Analysis and ANNs for the Mass Appraisal of Residential Properties in Northern Ireland.Assessment Journal,4(1),47-55.
19. Pace, R. K.,C. F. Sirmans,V. C. Slawason,Wang K.,M. L. Wolverton (ed.)(2001).Real Estate Valuation Theory.American Real Estate Society (ARES) Monograph.
20. Pace, R. K.,C. F. Sirmans,V. C. Slawason,Wang K.,M. L. Wolverton (ed.)(2001).Real Estate Valuation Theory.American Real Estate Society (ARES) Monograph.
21. Pace, R. K.,R. Barry,C. E. Sirmans(1998).Spatial Statistics and Real Estate.Journal of Real Estate Finance and Economics,117(1),5-13.
22. Rosen, S.(1974).Hedonic Price and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition.Journal of Political Ecnomics,82,34-55.
23. Schuiz, R.,A. Werwatz(2004).A State Space Model for Berlin House Prices: Estimation and Economic Interpretation.Journal of Real Estate Finance and Economics,28(1),37-57.
24. Shenkel, W. M.(1991).Real Estate Appraisal.Ohio:South-Western Publishing Co..
25. Sing, T. F.,K. H. D. Ho,P. H. Tay,Wang K.,M. L. Wolverton (ed.)(2001).Real Estate Valuation Theory.American Real Estate Society (ARES) Monograph.
26. Wooldridge, J. M.(2002).Econometric Analysis of Cross Section and Panel Data.Cambridge:MIT Press.
27. 李育坤(1988)。碩士論文(碩士論文)。國立政治大學。
28. 林秋瑾(1996)。台灣區域性住宅價格模式之建立。政大地政學報，1(1)，29-49。
29. 林秋瑾、黃佩玲(1995)。住宅價格與總體變數關係之研究－以自我向量迴歸模式（VAR）進行實證。政大學報，71，143-160。
30. 林祖嘉(1992)。台灣地區房租與房價關係之研究。台灣銀行季刊，43(1)，347-371。
31. 林祖嘉、林素菁(1996)。住宅需求、住宅價格、與貸款成數。台灣經濟學會年會論文集
32. 張金鶚、張怡文(2007)。特徵價格法在住宅大量估價模型中的延伸－分量迴歸之應用。2007年中華民國住宅學會論文集。
33. 張金鶚、劉秀玲(1993)。房地產品質、價格與消費者物價指數之探討。政大學報，71，143-160。
34. 許侶馨(1989)。碩士論文(碩士論文)。國立交通大學。
35. 曾明遜(1992)。碩士論文(碩士論文)。國立中興大學。
36. 辜炳珍、劉瑞文(1989)。房地產價格指數查編之研究。行政院主計處。
37. 楊宗憲(1995)。碩士論文(碩士論文)。國立政治大學。
38. 廖仲仁(1994)。碩士論文(碩士論文)。國立臺灣大學。
39. 劉振誠(1986)。碩士論文(碩士論文)。國立中興大學。
40. 蕭展正(1986)。碩士論文(碩士論文)。國立政治大學。

1. 蔡紋琦、郁嘉綾(2018)。應用大數據於杭州市房地產價格模型之建立。Journal Of Data Analysis，13(6)，77-101。
2. 陳建良,王緯華(2023)。應用分量迴歸於大量估價之增進－以新北市高價七區為例。都市與計劃，50(3)，321-378。
3. 董呈煌、陳俊麟、李春長、吳韻玲(2016)。SVR與OLS在住宅價格預測正確率的比較。住宅學報，25(2)，31-51。
4. 黃乙翎,陳淑美,王怡文(2021)。市地重劃之溢價分析－以臺南市第二期平實營區市地重劃區為例。土地問題研究季刊，20(4)，130-141。
5. 江穎慧(2009)。不動產自動估價與估價師個別估價之比較—以比較法之案例選取、權重調整與估值三階段差異分析。住宅學報，18(1)，39-62。
6. 柯光峻、林子欽(2010)。法拍屋拍定價格對於再轉售價格之定錨效果。臺灣土地研究，13(1)，53-68。
7. 林秋瑾、沈育生(2012)。不同人工神經網路架構在不動產大量估價之應用與比較。臺灣土地研究，15(1)，1-29。
8. 劉富容,劉正夫,黃孝雲,游璿達(2019)。利用政府開放資料探討影響台北市房價之主要房屋特性及周邊設施影響因子。Journal of Data Analysis，14(5)，1-26。
9. 馬毓駿,林祖嘉(2012)。貝氏多層次模型在台灣不動產市場估價之應用─以台北市住宅建物為例。住宅學報，21(1)，1-18。
10. 童作君、李春長(2010)。住宅特徵價格模型之多層次分析。經濟論文叢刊，38(2)，289-325。
11. 謝富順、張巧宜(2010)。臺灣法拍屋之拍定價格與面積關係之探究。住宅學報，19(2)，29-58。
12. 楊詩韻、楊宗憲、彭建文(2007)。捷運系統對不同區位房價影響分析—以營運階段為例。運輸計劃，38(3)，275-296。
13. 葉姿妤,江穎慧(2022)。社會住宅包租代管計畫租金檢核方式之研究。物業管理學報，13(2)，27-38。
14. 游淑滿,張維倫,李春長(2012)。公共設施、環境品質與不動產景氣對住宅價格影響之研究─兼論不動產景氣之調節效果。住宅學報，21(1)，67-87。
15. 袁淑湄(2017)。誰是住宅新推個案市場中的黑羊？—台北市和新北市住宅新推個案房價指數分析。住宅學報，26(2)，1-25。
16. 張金鶚,江穎慧,朱智揚(2019)。預售屋大量估價模型之建立。住宅學報，28(2)，17-36。
17. 張金鶚、邱于修、周美伶(2013)。購屋者投資機率預測模型之探討。臺大管理論叢，23(2)，1-28。
18. 張金鶚、張怡文、江穎慧(2009)。分量迴歸在大量估價模型之應用－非典型住宅估價之改進。都市與計劃，36(3)，281-304。
19. 周淑卿,江明珠,王怡婷(2023)。結合時空因子的大量估價模型應用：桃園蛋白、蛋黃、邊緣區的分析比較。住宅學報，32(1)，75-98。
20. (2024)。預售屋成交價與不動產估價師估值差異之研究－以臺北市都市更新權利變換個案為例。土地經濟年刊，35，1-45。