公部門不動產估價成效評估－公平性之觀點

Evaluating the Performance of Property Assessment in the Public Sector-An Equity Perspective

10.6375/JHS.200812.0063

林子欽(Tzu-Chin Lin)；林子雅(Tzu-Ya Lin)

估價比值 ； 地價區段 ； 全面性估價調整程序 ； assessment ratio ； valuation zone ； vertical horizontal appraisal adjustment system

住宅學報

17卷2期（2008 / 12 / 01）

63 - 80

繁體中文

公部門對於不動產所為之大量估價，常常作為財政收入以及土地政策的價格基礎，其重要性不言可喻。但是受限於時間、人力與經費，估價的偏誤在所難免。臺灣採用區段地價制度，多年來遭致不少批評，但是大多缺乏具體的證據。本文認為大量估價首重估價的公平性，回顧相關文獻研究後，有系統地分析台北市內湖區與南港區之估價與市場資料。實證結果顯示區段地價制度成效頗佳，然而未來應特別著重在各地價區段間，以及新舊發展區間估價比值的一致性。此外，屋齡、建物面積和土地面積與不動產價格間的非線性關係，可能是造成估價偏誤的主要原因。

Property assessment undertaken by the public sector is essential to taxation and land policies. Thus, a reliable assessment system is required. However, assessment errors are inevitable due to constraints of time, manpower and budgets. The valuation zone system employed in Taiwan has often attracted criticism but such criticism generally lacks convincing evidence. This study first reviews the methods for evaluating the performance of property assessment. The suitability of such methods is first considered and the methods are then applied to systematically examine property assessment in the Nei-hu and Nan-gang districts of Taipei city. The current valuation zone system is found to have performed satisfactorily in that only very minor vertical inequity is detected. However, the empirical evidence also suggests that more attention should be paid to the inconsistency of assessment ratios among valuation zones, and between areas at different phases of development. In addition, the nonlinear relationship between a structure's age, floor area and land size and its property value is likely to be responsible for the assessment errors detected.

1. 林子欽、許明芳(2004)。個別土地開發前的產權調整－市地重劃區個案觀察。台灣土地研究，6(2)，1-16。
   連結：
2. 彭建文、吳森田、吳祥華(2007)。不動產有效稅率對房價影響分析－以台北市大同區與內湖區為例。台灣土地研究，33(1)，49-66。
   連結：
3. 黃淑惠(2000)。改進地價稅稅基的評估以廣增都市建設的財源－逼進調整法的應用。都市與計劃，27(3)，297-317。
   連結：
4. 蔡吉源(2001)。台灣土地課稅制度：問題、影響與改革。台灣土地研究，3，37-82。
   連結：
5. Allen, M.,W. Dare(2002).Identifying Determinants of Horizontal Tax Inequity: Evidence from Florida.Journal of Real Estate Research,24(2),153-164.
6. Benson, E.,A. Schwartz(1997).Vertical Equity in the Taxation of Single Family Homes.Journal of Real Estate Research,14(3),215-231.
7. Birch, J.,M. Sunderman,B. Smith(2006).Cost-Based Property Tax Inequity: Evidence from Indiana.The Appraisal Journal,74(3),257-266.
8. Birch, J.,M. Sunderman,B. Smith(2004).Vertical Inequity in Property Taxation: A Neighborhood Based Analysis.Journal of Real Estate Finance and Economics,29(1),71-78.
9. Birch, J.,M. Sunderman,T. Hamilton(1990).Adjusting for Vertical Inequity in Property Assessment.Property Tax Journal,9(3),197-211.
10. Birch, J.,M. Sunderman,T. Hamilton(1992).Adjusting for Vertical and Horizontal Inequity: Supplementing Mass Appraisal System.Property Tax Journal,11(3),257-276.
11. Colwell, P. F.,H. J. Munneke(1999).Land Prices and Land Assembly in the CBD.Journal of Real Estate Finance and Economics,18(2),169-180.
12. Cornia, G.,B. Slade(2005).Property Taxation of Multifamily Housing: An Empirical Analysis of Vertical and Horizontal Equity.Journal of Real Estate Research,27(1),17-46.
13. Cornia, G.,B. Slade(2006).Horizontal Inequity in the Property Taxation of Apartment, Industrial, Office, and Retail Properties.National Tax Journal,59(1),33-55.
14. Goolsby, W.(1997).Assessment Error in the Valuation of Owner-Occupied Housing.Journal of Real Estate Research,13(1),33-45.
15. Harris, K.,M. Lehman(2001).Social and Geographic Inequity in the Residential Property Tax: A Review and Case Study.Environment and Planning A,33,881-900.
16. Lee, J.,D. Wang(2001).Statistical Analysis with Arcview GIS.Canada:John Wiley & Sons, Inc..
17. Sirmans, G.,B. Diskin,H. Friday(1995).Vertical Inequity in the Taxation of Real Property.National Tax Journal,49,71-84.
18. Smith, B.(2000).Applying Models to Test for Vertical Inequity in the Property Tax to a Non-Market Value State.Journal of Real Estate Research,19(3),321-344.
19. The International Association of Assessing Officers(1996).Property Assessment Valuation.Chicago:The International Association of Assessing Officers.
20. The International Association of Assessing Officers(1990).Property Appraisal and Assessment Administration.Chicago:The International Association of Assessing Officers.
21. Thrall, G.(1979).Special Feature on Public Policy.Professional Geographer,31(3),278-283.
22. Thrall, G.(1993).Using a GIS to Rate the Quality of Property Tax Appraisal.Geo Info Systems,3,56-62.
23. 台北縣政府地政局(2005)。我國地價制度之探討－以台北縣為例。台北縣政府地政局。
24. 林明輝(1996)。美國不動產估價技術及課稅制度之研究出國報告。
25. 林英彥(2003)。不動產估價。台北:文笙書局。
26. 林惠玲、陳正倉(2000)。應用統計學。台北:雙葉書廊有限公司。
27. 張凱博(2004)。碩士論文(碩士論文)。國立臺北大學。
28. 張瑞真(2003)。博士論文(博士論文)。國立政治大學。
29. 張寵文(2003)。碩士論文(碩士論文)。國立中山大學。
30. 陳文久(1994)。土地稅制須逆向改革。人文及社會科學集刊，6(2)，135-165。
31. 陳韋智(2006)。碩士論文(碩士論文)。國立台北大學。
32. 景祥佑、沈鑼志(1998)。地價稅稅基評價與稅收之關聯性。財稅研究，30(4)，63-78。
33. 黃呈錐(2001)。我國房屋現值標準單價改進研訂之芻議。財稅研究，33(1)，132-147。
34. 黃瓊瑤(2002)。現行區段地價查估程序、作法之合理性探討（二）。現代地政，247，14-16。
35. 楊昭雄(2003)。公告土地現值制度之沿革與改進方向（二）。現代地政，270，35-38。
36. 詹旻華(2006)。碩士論文(碩士論文)。國立臺北大學。
37. 廖誼溢(2000)。以標準宗地制度取代公告土地現值制度。現代地政，234，50-53。

1. 曾彥閔、王宏文(2013)。臺北市與高雄市住宅財產稅之比較：兼論兩市財稅努力之差異。政治科學論叢，56，119-156。
2. 曾中信,傅健豪(2021)。以財稅資料分析台灣不動產稅制公平性。經濟論文，49(3)，411-444。
3. 曾中信,傅健豪(2021)。以財稅資料分析台灣不動產稅制公平性。經濟論文，49(3)，411-444。
4. 陳德翰、王宏文(2011)。臺北市房屋稅公平性之研究─兼論豪宅稅之合理性。行政暨政策學報，53，115-162。
5. 陳德翰、王宏文(2013)。臺北市財產稅公平性之研究。臺灣土地研究，16(2)，89-139。
6. 陳振惟、林子欽(2009)。受污染工業土地之風險、污名與價值：美國經驗的啟示。住宅學報，18(2)，23-44。
7. 何懿貞(2023)。地價稅稅基公平性之研究－以臺北市為例。土地問題研究季刊，22(3)，99-116。
8. 梁仁旭、吳孟璇(2016)。台北市高房價成因剖析─以租價關係、總體因素與預期因素探討。土地經濟年刊，27，53-81。
9. 羅時萬,黃勢璋,陳國樑,李佳臻,伍大開(2023)。台灣地價稅資本化探討－縣市合併的準實驗。經濟論文，51(4)，383-422。
10. 王宏文(2010)。台北市地價稅公平性之研究。行政暨政策學報，51，47-76。
11. 葉士郁(2015)。土地稅之公平性－以估價比值分析。土地問題研究季刊，14(2)，34-43。
12. 游適銘(2015)。以荷蘭經驗談我國不動產評價與財產稅。土地問題研究季刊，14(4)，74-85。
13. 游適銘(2019)。美加財產稅電腦估價談國內地價精進方向（上）。土地問題研究季刊，18(3)，66-81。
14. (2024)。以啟發式區域劃分演算法求解地價區段劃分問題。地理學報，107，129-165。