以房養老市場投資需求因素之研究－新均衡理論與模糊分析階層程序法之應用

A Study on the Investment Demand Factors in the Housing Endowment Market - An Application of New Equilibrium Theory and the Fuzzy Analytic Hierarchical Process

吳明哲(Ming-Che Wu)

以房養老 ； 逆向抵押貸款 ； 新均衡理論 ； 模糊分析階層程序法 ； housing endowment ； reverse mortgage ； new equilibrium theory ； fuzzy analytic hierarchical process

住宅學報

27卷1期（2018 / 06 / 01）

47 - 77

繁體中文

為因應年長者之經濟安全需求，以房養老(housing endowment)之相關商品成為台灣矚目的討論議題。本研究乃應用Ibbotson et al.(1984)所發表之資本市場新均衡理論(new equilibrium theory, NET)做為建立以房養老市場潛在需求因素之理論基礎，並利用模糊分析階層程序法(fuzzy analytic hierarchical process, FAHP)評估潛在需求因素之準則及國內四種不同方案之需求意願之排序。本文研究發現有其韌性，因無論是以三角模糊數或常態模糊數，其結果皆以「逆向抵押」之投資意願排序最高。

To manage the economic security needs of elderly people, the housing endowment is becoming a key issue in Taiwan. This study explores the determinants of the potential demand for investing in the housing endowment market on a basis of the new equilibrium theory proposed by Ibbotson et al. (1984). It evaluates and ranks the factors that influence the potential demand for housing endowments and four different programs using the fuzzy analytic hierarchical process. Our results show that it is robust in the sense that investment in reverse mortgages ranks as the first priority regardless of whether triangular fuzzy numbers or Gaussian fuzzy numbers are utilized.

1. 王信忠、余清祥(2011)。規律折扣數列與高齡死亡率。人口學刊，43，37-70。
   連結：
2. 王健安、張金鶚(2016)。現行所謂「公益版」不動產逆向抵押貸款之設計提供多少的「社會福利」效果？。住宅學報，25(1)，37-75。
   連結：
3. 王儷玲、王正偉、劉文彬(2011)。臺灣實施反向房屋抵押貸款對提升退休所得之影響。風險管理學報，13(1)，25-48。
   連結：
4. 黃泓智、吳文傑、林左裕、鄭雅丰(2008)。反向房屋貸款在高齡社會之應用。風險管理學，3，293-312。
   連結：
5. Boehm, T. P.,Ehrhardt, M. C.(1994).Reverse Mortgages and Interest Rate Risk.Journal of the American Real Estate & Urban Economics Association,22(25),387-408.
6. Boroson, W.(2006).The Reverse Mortgage Advantage: the Tax-free, House-Rich Way to Retire Wealthy!.New York:McGraw-Hill.
7. Buckley, J. J.(1985).Fuzzy Hierarchy Analysis.Fuzzy Sets and System,17(3),233-247.
8. Buckley, J. J.,Feuring, T.,Hayashi, Y.(2001).Fuzzy Hierarchical Analysis Revisited.European Journal of Operational Research,129(1),48-64.
9. Caplin, A.(2000).Pension Research Council Working Paper SeriesPension Research Council Working Paper Series,Pension Research Council..
10. Chou, K.,Chow, N.,Chi, I.(2006).Willingness to Consider Applying for Reserve Mortgage in Hong Kong Chinese Middle-Aged Homeowners.Habitat International,30(3),716-727.
11. Davidoff, T. & G. Welke 2007 “Selection and Moral Hazard in the Reverse Mortgage Market,” Haas School of Business Working Paper, U.C. Berkeley.
12. Edward, J.,Szymanoski, Jr.(1994).Risk and the Home Equity Conversion Mortgage.Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association,22(2),347-366.
13. Foote, B. E.(2007).Reserve Mortgages: Background and Issue.Washington, DC:Congressional Research Service.
14. Huang, H. C.,Wang, C. W.,Miao, Y. C.(2011).Securitization of Crossover Risk in Reverse Mortgage.Geneva Papers on Risk and Insurance,36(4),622-647.
15. Ibbotson, R. G.,Diermeier, J. J.,Siegel, L. B.(1984).The Demand for Capital Market Returns: A New Equilibrium Theory.Financial Analysts Journal,40(1),22-33.
16. Klir, G. J.,Yuan, B.(1995).Fuzzy Sets and Fuzzy Logic: Theory and Application.New Jersey:Prentice-Hall Inc..
17. Laarhoven, P. J. M.,Pedrycz, W.(1983).A Fuzzy Extension of Saaty's Priority Theory.Fuzzy Sets and Systems,11(1-3),229-241.
18. Mayer, C. J.,Simons, K. V.(1994).Reverse Mortgages and the Liquidity of Housing Wealth.Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association,22(25),235-255.
19. Mitchell, O. S.,Piggott, J.(2004).Unlocking Housing Equity in Japan.Journal of Japanese Int. Economies,18,466-505.
20. Mitchell, O.,Piggott, J.,Sherris, M.,Yow, S.(2006).NBER Working PapersNBER Working Papers,National Bureau of Economic Research.
21. Modich, R.(2010).Age-Friendly Communities: A Women's Issue.Women and Environments International Magazine,84,28.
22. Ong, R.(2010).House Price Appreciation in Old Age: Analysis and Issues for the Use of Reserve Mortgages as a Retirement Funding Strategy in Australia.Journal of Population Aging,2(3),139-160.
23. Ong, R.(2008).Unlocking Housing Equity Through Reverse Mortgages: The Case of Elderly Homeowners in Australia.European Journal of Housing Policy,8(1),61-79.
24. Pastalan, A. L.(1990).Aging in Place: The Role of Housing and Social Support.New York:The Haworth Press.
25. Porteba, J. M.(2001).Demographic Structure and Asset Returns.Review of Economics and Statistics,83(4),565-584.
26. Rasmussen, D.,Megbolugbe, I.,Morgan, B.(1997).The Reserve Mortgage as an Asset Management Tool.Housing Policy Debate,8(1),173-194.
27. Saaty, T. L.(1980).The Analytic Hierarchy Process.New York:Mc Graw-Hill.
28. Shan, H.(2011).Reserving the Trend: The Recent Expansion of the Reserve Mortgage Market.Real Estate Economics,39(4),743-768.
29. Stephanie, M.,Donald, R.,Shi, W.(2016).Reducing Default Rates of Reserve Mortgages.Center for Retirement Research,16(11),1-6.
30. Szymanoski, E. J.,Rodda, D. T.(2000).Evaluation Report of FHA's Home Equity Conversion Mortgage Insurance Demonstration.Cambridge MA:Abt Association Inc..
31. Tse, Y. K.(1995).Modelling Reverse Mortgages.Asia Pacific Journal of Management,12(2),79-95.
32. Tso, C. W.,Hung, C. H.,Chin, C. J.,Luo, G. Z.(2014).A Study of Reverse Mortgage in Taiwan.Empirical Economics Letters,13(11),85-96.
33. Weinrobe, M.(1987).An Analysis of Home Equity Conversion in the RAM Program.AREUEA Journal,15(2),65-78.
34. Wong, V.,Garcia, N. P.(1999).There's No Place Like Home: The Implications of Reverse Mortgages on Seniors in California.New York:Consumers Union of U.S., Inc..
35. Zhang, J.(2013).Reserve Mortgage and the Dynamics of Senior Households' Borrowing Behavior.18th Asian Real Estate Society Conference
36. 王文良、黃聖芫(2003)。利用 Fuzzy AHP 之常態模糊數進行就醫選擇。朝陽商管評論，2(2)，1-24。
37. 王健安(2009)。台灣「以房養老」財務及社會福利分析。以房養老逆向抵押貸款方案研討會
38. 王儷玲、楊曉文、黃泓智(2006)。勞退新制下個人帳戶制與年金保險制之所得替代率分析。臺灣勞動法學會學報，5，175-220。
39. 左繼文(2016)。朝陽科技大學=Chaoyang University。
40. 吳明哲(2012)。影響逆向抵押貸款需求因素之研究—以中部地區為例。僑光學報，35，53-64。
41. 吳明哲、鄭詩華、王永昌、游志青(2007)。新均衡理論與模糊分析階層程式法在不動產證券化市場投資需求因素之應用。證券市場發展季刊，76，1-44。
42. 吳潔微(2007)。對開展個人住房反向抵押貸款的一些思考。中國房地產金融，9，21-23。
43. 林士傑、張蕙嬿、侯介澤(2014)。我國不動產逆向抵押貸款發展之探討。存款保險資訊季刊，27(3)，28-55。
44. 林左裕、楊博翔(2011)。逆向房屋抵押貸款在臺灣推行之需求分析。住宅學報，20(1)，109-125。
45. 徐村和、楊宗欣(1999)。應用模糊階層程序法評選廣告媒體。管理與系統，7(1)，19-39。
46. 張金鶚(2010)。以房養老制度於高齡化社會之運用—台灣模式之探討。以房養老制度於高齡化社會之運用研討會
47. 許錫美、陳振東(1993)。多準則之模糊層級權重分析模式。工業工程學，11(3)，129-136。
48. 連經宇(2003)。國立成功大學都市計劃研究所=National Cheng Kang University。
49. 陳明吉、陳國興(2011)。反向抵押房貸市場之影響因素研究：借鏡美國經驗。第十二屆全國實證經濟學研討會
50. 陳垣滈(2003)。國立中興大學應用經濟研究所=National Chung Hsing University。
51. 陳垣滈(2002)。公共投資方案的績效評估與排序之研究。台灣土地金融季刊，39(3)，179-207。
52. 潘秀菊、李智仁(2010)。以房養老商品—反向抵押貸款制度之理論與實務。台北=Taipei:元照出版社=Angel Co.。
53. 黎家興(2012)。終身型反向抵押商品之風險管理。保險學報，8，21-47。

1. 劉議謙,黃綱毅,李永琮(2021)。我國反向房屋抵押貸款商品之模型與評價。證券市場發展季刊，33(2)，153-194。
2. 王文楷(2023)。考量房價與利率關係的不動產逆向抵押貸款定價：利用最大熵原則。住宅學報，32(1)，55-73。
3. 吳明哲(2023)。辨識我國逆向抵押貸款市場發展策略之優先順序－Fuzzy AHP之應用。住宅學報，32(1)，1-32。
4. (2020)。影響國內中高年齡屋主申請以房養老意願因素之研究。臺灣銀行季刊，71(2)，71-90。
5. (2021)。我國不動產逆向抵押貸款制度認知與需求情形之研究—以中高年齡者為例。臺灣銀行季刊，72(2)，106-125。
6. (2024)。影響中高農民屋主申請不動產逆向抵押貸款意願因素之研究。住宅學報，33(1)，1-27。