物業管理維護業與保全業競合問題研究

Property Management and Maintenance Industry and the Security Industry, the Problem of Competing

10.29468/PMR.201009.0187

陳俐茹(Li-Ru Chen)；陳建謀(Jiann-Mou Chen)；蔡易璋(Yi-Chang Tsai)

物業管理 ； 公寓大廈管理維護業 ； 保全業 ； 競合策略

物業管理學會論文集

4屆（2010 / 09 / 24）

187 - 203

繁體中文

2004年行政院核定之「服務業發展綱領及行動方案暨旗艦計畫」中，將物業管理服務業列為第五類重點服務業；檢視目前物業管理於社區管理服務相關業務可分為二大部分，一是保全業務部份，即保全業者派駐保全員、警衛等業務，由保全業法所規範，必須要向中央主管機關申請許可，於取得許可證後，始得申請公司設立登記。第二是管理維護業務部份，即社區建築物管理維護之管理業務，必須要向中央主管機關申請許可，於取得許可證後，始得申請公司設立登記。由公寓大廈管理條例、公寓大廈管理服務人管理辦法規範。保全業法與公寓大廈管理條例均嚴格限制保全業者與管理維護公司設立條件，形成「管理維護」與「保全」分業之要求，惟實務上保全業者派遣保全人員至社區執行保全業務的同時，可能兼辦部份如接待訪客、代收信件、代收費用等業務，由於上開業務是否可能明確區分為保全業務還是管理維護業務，常有認知上的困難，考量其中對於「安全維護」定義模糊不清；造成管理維護業與保全業競合問題。本研究建議：（一）儘速釐清「安全維護」定義；並重新調整「公寓大廈管理維護業」與「保全業」業務範圍；同意不需特殊專業之門禁管理工作由管理維護公司執行。保全業者若具有申請「公寓大廈管理維護」業務之資格，亦可從事其業務。（二）建議主管機關應彼此協調及放寬特許行業業務限制，從更高的層面管轄管理維護業與保全業：以利物業管理產業的結合及發展；並協助業者擴大業務範圍，對消費者提供更完整的服務，提高物業管理產業的素質水準，吸引優秀人才進入物業管理產業；並創造對保全業者、管理維護業者及消費者三贏的局面。